طراحی وب سایت حرفه ای

English
فارسی
ثبت نام
ورود
امروز : چهارشنبه ۲۳ آبان ماه ۱۳۹۷
تقویم
برچسب ها
روسیه - آمریکا - سوریه - تسلیحات - عربستان مناظره - هیلاری کلینتون - دونالد ترامپ - انتخابات آمریکا مایکروسافت - اپل - استراتژی سوریه - آمریکا - روسیه ایران - ایتالیا - مدیترانه - پایگاه نظامی 624283 آمریکا - عربستان - کنگره آمریکا - تروریسم - وتو یاهو - هک - ورایزون ایران - پول شویی - تروریسم - روحانی ماه سیاه - پدیده - ماه شیمون پرز - اسراییل دونالد ترامپ - کنگره آمریکا - سلاح هسته ای اوپک - بازار نفت - عربستان - ایران - تولید نفت - توافق مایکروسافت - میلیونر - ثروت ایران - اسرائیل - شیمون پرز - نتانیاهو یاهو - حمله سایبری - سرقت اطلاعات عربستان سعودی - حج - هزینه روادید - کسری بودجه ستاد اجرایی فرمان امام مایکروسافت - سرفیس فون - اپل - آیفون عربستان سعودی - آمریکا - ایران - خاورمیانه اینترنت اشیا - پردازش ابری - امنیت سایبری جان کری - هیلاری کلینتون - جایزه نوبل تکنولوژی - عکاسی - دوگ منوز عزاداری - زباله - محرم مناظره - معاون اول رییس جمهور - انتخابات آمریکا روسیه و سوریه - آمریکا و روسیه - سوریه عربستان سعودی - مانور - ایران - خلیج فارس گوگل - گوشی هوشمند - پیکسل روسیه و سوریه - آلمان - اتحادیه اروپا - تحریم اپل - دارایی - سهام ایران - آمریکا - سازمان تجارت جهانی ترکیه - آنکارا - انفجار عربستان - ایران - افغانستان دونالد ترامپ - رسوایی - ویدئو ایران - ژاپن - باستان شناسی دونالد ترامپ - حزب جمهوری خواه - فایل صوتی اسنپ - سرمایه گذاری - استارت آپ - ایران بز - اسپانیایی - مورسیایی - واردات پالم - مالزی - روحانی - واردات ایران - کره - تاسوعا - فوتبال مادر شهید - محرم - دفاع مقدس - دلتنگی ترکیه - رجب طیب اردوغان - حزب عدالت و توسعه باراک اوباما - برنامه هسته ای - 5+1 عربستان - یمن - صنعا لوزان - سوییس - مذاکرات - سوریه لوزان - سوریه - مذاکرات یمن - آمریکا - عربستان هیلاری کلینتون - برنامه هسته ای - حمله نظامی - ایران موصل - عراق - عملیات موصل - عراق - داعش شهید - جانباز - اعصاب و روان - یونس موصل - عملیات آزاد سازی - عراق هیلاری کلینتون - ایران - حسن روحانی موصل - عملیات آزاد سازی - پ ک ک - ترکیه - عراق خودروساز - ایین نامه - کیفیت - غیرقانونی - سایپا - ایران خودرو روسیه - سوریه - آمریکا - ژنو - قطعنامه - شورای امنیت عراق - موصل - عملیات آزاد سازی ایران - خاورمیانه - عربستان سعودی فانی - استعفا - نامه - استیضاح صندوق - ذخیره - فرهنگیان - تخلف مادر شهید - گمنام - برادر - عکس موصل - عراق - عملیات آزاد سازی فیش - نجومی - پزشک عراق - موصل - عملیات آزادسازی یمن - ایران - آمریکا میراث فرهنگی - گردشگری - گزینه - جایگزین - سلطانی فر موصل - عراق - عملیات آزادسازی ایران - اتحادیه اروپا - وزارت امور خارجه - بیانیه شهید - مجید پازوکی روسیه - آمریکا - جنگ جهانی سوم - پل کریچ ایران - خاورمیانه - مدیترانه - اسرائیل جان مرشایمر - آمریکا - روسیه - چین - قدرت های بزرگ - واقع گرایی ژولیان آسانژ - ویکی لیکس - آمریکا - خاورمیانه - سوریه سازمان ملل - حقوق بشر - عربستان تابناک - شورای نگهبان - عباسعلی کدخدایی - تأیید صلاحیت - رد صلاحیت - اعتبارنامه نمایندگان کوروش - پاسارگاد - روز - کورش بزرگ تابناک - سید حسن نصرالله - دبیرکل حزب الله - لبنان - انتخابات لبنان ایران - عربستان - امارات - لابی - آمریکا برجام - گزارش - مجلس موصل - عراق - ایران - ترکیه - حشد الشعبی جان مک کین - ابوبکر البغدادی - داعش - سوریه لبنان - انتخابات - میشل عون عملیات - محرم - شهید زین الدین - استراتژی - جنگ موصل - عراق - عملیات آزادسازی روسیه - سوریه - نظر سنجی آمریکا - ایران - هیلاری کلینتون - انتخابات آمریکا آمریکا - روسیه - سوریه - همکاری - نظر سنجی عراق - موصل - عملیات آزادسازی - ترکیه عربستان سعودی - سوئد - قرارداد - پروژه سیمون استفن والت - آمریکا - سوریه پلیس - تهران - راهور - مهماندار - حسینی ایران - برجام - توافق هسته ای - ترافیک هوایی روسیه - ناو جنگی - سوریه

آشنایی با ماهیت و اثر حقوقی قولنامه

يکشنبه ۲۱ مرداد ماه ۱۳۹۷
اندازه قلم :

زمانی که دو نفر می‌خواهند ملکی را معامله کنند، معمولاً در بنگاه املاک حاضر شده و پس از توافق بر سر مسائل مختلف از جمله قیمت ملک، قولنامه‌ای میان خود منعقد می‌کنند. در مورد اینکه قولنامه به چه معناست و چه اثری دارد، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی (ملک و اتومبیل) را دارند ولی مقدمات لازم در حال حاضر وجود ندارد. مثلا خریدار نمی‌تواند مبلغ را یک‌جا بپردازد و یا فروشنده نمی‌تواند مال را تحویل خریدار دهد. اما هر دو بر سر فروش مال توافق دارند. در نتیجه توافقات خود را روی کاغذی به نام قولنامه می‌نویسند.

به گزارش «» زمانی که دو نفر می‌خواهند ملکی را معامله کنند، معمولاً در بنگاه املاک حاضر شده و پس از توافق بر سر مسائل مختلف از جمله قیمت ملک، قولنامه‌ای میان خود منعقد می‌کنند. در مورد اینکه قولنامه به چه معناست و چه اثری دارد، میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد که به‌طورکلی این نظرات را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:

قولنامه به‌عنوان وعده انجام بیع

همان‌گونه که از اصطلاح قولنامه برمی‌آید، قولنامه یک «قول» است؛ به این معنا که خریدار و فروشنده با هم پیمان می‌بندند که در آینده ملکی میان خود معامله کنند بنابراین به‌موجب قولنامه، ملک منتقل نمی‌شود بلکه فقط برای دو طرف آن تعهدی در مورد انتقال ملک در آینده ایجاد می‌شود. بدین صورت که مالک ملک متعهد می‌شود که ملک را در قبال دریافت مبلغی مشخص به طرف مقابل منتقل کند و طرف مقابل نیز متعهد می‌شود که قیمت توافق‌شده را بپردازد. حقوقدانانی که به بیان این نظر پرداخته‌اند، معتقدند معمولاً افراد زمانی اقدام به انعقاد قولنامه می‌کنند که مقدمات لازم برای بستن قرارداد اصلی، که همان قرارداد بیع یا خریدوفروش است، فراهم نیست. مثلاً دو نفر قصد معامله ملکی را دارند و در مورد همه شرایط آن نیز به توافق رسیده‌اند اما خریدار پول کافی نداشته و برای تهیه آن نیاز به زمان دارد. از طرف دیگر، فروشنده نیز برای گرفتن مفاصاحساب مالیاتی و عوارض نوسازی مهلت می‌خواهد. در این شرایط برای اینکه طرفین، همدیگر را ملزم به انجام معامله اصلی کنند، میان خود قولنامه‌ای می‌بندند و مالک به‌ موجب آن تعهد می‌کند که اسناد لازم را مثلاً ظرف یک ماه تهیه کند و برای انتقال خانه در برابر مبلغ توافق‌شده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود.

خریدار نیز متعهد می‌شود که به همان دفترخانه در تاریخ تعیین‌شده با همراه داشتن مبلغ توافق‌شده حاضر شود.
در حقیقت، بر اساس این نظر، هدف از بستن قولنامه، ایجاد تعهد یا دین برای دو طرف آن در خصوص انعقاد قرارداد خریدوفروش در آینده است.

قولنامه به‌عنوان قرارداد بیع

نظر دیگری که در مورد قولنامه وجود دارد، این است که قولنامه، وعده انجام خرید و فروش در آینده نیست بلکه خود نشان‌دهنده خرید و فروش است. بدین معنا که دو نفری که قصد معامله ملکی را دارند و بر تمام شرایط آن نیز توافق کرده‌اند، وقتی با یکدیگر قولنامه می‌بندند، در حقیقت، ملک را میان خود رد و بدل می‌کنند؛ مالک به‌عنوان فروشنده، مالکیت ملک را به خریدار منتقل کرده و خریدار نیز متعهد به پرداخت قیمت می‌شود. تفاوت این دیدگاه با نظر قبلی در این است که طبق نظر پیشین با بستن قولنامه، صرفاً تعهد به انتقال ملک ایجاد می‌شود حال آن که به ‌موجب نظر دوم، قولنامه سبب انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار می‌شود. اثر انعقاد قولنامه میان طرفین آن، با توجه به اینکه کدام یک ازنظرات بالا را بپذیریم، متفاوت خواهد بود. طبق نظر نخست، وقتی در مورد یک ملک ثبت‌شده، قولنامه‌ای بسته می‌شود، این قولنامه هیچ اثری بر انتقال مالکیت ملک به خریدار ندارد چرا که به‌موجب مقررات ثبتی (ماده ۲۲ قانون ثبت)، در خصوص ملک ثبت‌شده «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک می‌شناسد.» به ‌این ‌ترتیب، فروشنده تنها در صورت تنظیم سند رسمی، می‌تواند مالکیت مالک ثبت‌شده را به خریدار منتقل کند. در حالی که قولنامه یک سند عادی است بنابراین اثری در این انتقال نخواهد داشت. اما طبق نظر دوم، به ‌موجب سند عادی قولنامه هم می‌توان مالکیت ملک ثبت‌شده را به دیگری منتقل کرد. در حقیقت، کسانی که معتقد به این نظر هستند، این‌گونه بیان می‌کنند که از مقررات ثبتی باید در مرحله اثبات دعوا استفاده کرد. بدین معنا که اگرچه به ‌موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی که ملک یا انتقال آن به اسمش ثبت شده است، به‌عنوان مالک می‌شناسد یا بر اساس ماده ۴۸ این قانون، «سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد اما ثبت نشده است، در هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد» اما این مواد به این معنا نیست که قولنامه نمی‌تواند موجب انتقال مالکیت شود بلکه منظور قانونگذار در این مواد این است که اگر برای املاک ثبت‌شده، سند رسمی تنظیم نشود، امکان اثبات مالکیت در ادارات یا دادگاه‌ها وجود ندارد. بنابراین اگر خریداری فقط یک قولنامه داشته باشد، در رابطه قراردادی میان خود و فروشنده، به‌عنوان مالک ملک شناخته می‌شود اما ازنظر دولت و دادگاه مالک رسمی ملک همچنان فروشنده خواهد بود.

با این حال، خریدار لازم نیست نگران باشد، چرا که اگر فروشنده از انتقال سند رسمی به نام او خودداری کند، او می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با نشان دادن قولنامه بسته‌شده میان خود و فروشنده، اثبات کند که فروشنده ملک را به وی منتقل کرده است و به‌ این ‌ترتیب، درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام وی را مطرح کند. در این مواقع، دادگاه پس از احراز ادعای خریدار مبنی بر وقوع معامله ملک میان او و فروشنده که به‌موجب قولنامه انجام شده است و پرداخت قیمت توافق‌شده یا بخشی از آن از سوی خریدار به فروشنده، رأی به نفع خریدار صادر کرده و فروشنده را ملزم می‌کند تا در دفترخانه حاضر شده و به نام خریدار سند رسمی تنظیم کند. آنچه در عرف و میان مردم نیز رایج شده، این است که آنها قولنامه را سبب انتقال مالکیت ملک می‌دانند و معمولاً بدین شکل قرار می‌گذارند که خریدار بخشی از قیمت ملک را در زمان بستن قولنامه می‌پردازد و بخش دیگری از آن را در زمان حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی پرداخت می‌کند. در همین ‌جاست که اگر مالک طبق تعهد خود در قولنامه، در محضر حاضر نشود، خریدار با استناد به قولنامه و اثبات وقوع بیع یا خرید و فروش در دادگاه، می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که کدام نظر را باید پذیرفت؟ در پاسخ باید گفت هر یک از دو نظر مطرح‌شده در جای خود صحیح به نظر می‌رسد و حتی این اختلاف دیدگاه در خصوص ماهیت و اثر قولنامه در میان دادگاه‌ها نیز مشاهده می‌شود. اما آنچه عمدتاً در رویه قضایی و میان دادگاه‌ها جاری است، اجرای نظر دوم است.
دادگاه‌ها قولنامه را به‌عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت می‌شناسند و در بیشتر موارد، خرید و فروش ملک را با قولنامه قابل تحقق می‌دانند و به ‌این ‌ترتیب، به خریدار حق اقامه دعوا به طرفیت فروشنده را می‌دهند. با این نظر، هم مقررات قانون ثبت رعایت شده و هم حق خریدار تضییع نمی‌شود زیرا از یک‌ طرف، بر اساس قانون ثبت، تا زمانی که سند رسمی تنظیم‌ نشده، از نظر دولت و محاکم، خریدار مالک رسمی ملک نشده است اما از سوی دیگر، به‌ موجب قولنامه، او مالک عادی ملک است و حق دارد برای احقاق حق خود به دادگاه رجوع کند. اگر غیر از این باشد، هیچ ‌یک از قولنامه‌هایی را که برای خرید و فروش ملک میان مردم منعقد می‌شود و تعدادشان هم کم نیست، نباید برای انتقال مالکیت ملک معتبر بدانیم و بنابراین، حقی در مورد اقامه دعوا در دادگاه برای خریدار قائل شویم؛ نتیجه‌ای که موجب متضرر شدن بسیاری از افراد جامعه خواهد شد.

لطفاً در مورد اخبار فوق ستاره بدهید :
آیا این خبر از نظر شما خوب بود؟

اخبار تکنولوژی
مقالات
برای اطلاع از آخرین اخبار مشخصات خود را وارد کنید.
ایمیل
موبایل
شرکت طراح نرم افزار
شرکت طراح نرم افزار پیشگام از سال 1379 فعالیت خود را در زمینه طراحی وب و برنامه نویسی با شرکت های دیگر آغاز نموده و در سال 1385 توانست با شماره ثبت 23483 فعالیت خود را با نام تجاری شرکت طراح نرم افزار پیشگام TNP  آغاز کند.
ارتباط با ما
دفتر مرکزی : تبریز - خیابان شریعتی جنوبی - بالاتر از تقاطع پاستور - پلاک 514 - طبقه اول

 
تلفن شرکت : 35578902 - 041
طراحی وب سایت 35578903 - 041
شرکت طراح نرم افزار پیشگام طراحی وب سایت حرفه‌ای TNP Control Panel
Rated 4.5/4 based on 1 to 5
می خواهید عضو شوید؟
لطفاً نام کاربری و رمز عبور را به صورت صحیح وارد نمائید
عضو هستید؟
لطفاً نام کاربری و رمز عبور را به صورت صحیح وارد نمائید
رمز عبور را فراموش کرده ام
پشتیبانی آنلاین
شرکت طراح نرم افزار پیشگامشرکت طراح نرم افزار04135578902 tnp.co.irtnp.co.ir - فدح.زخ.هق - صصص.فدح.زخ.هق